Tiền đầu vào khi thuê nhà ở Nhật: 敷金, 礼金, phí môi giới, công ty bảo lãnh

Ở Nhật, khi ký hợp đồng thuê nhà bạn phải trả một khoản tiền lớn ngay từ đầu, gọi chung là 初期費用 (しょきひよう, chi phí ban đầu). Theo sổ tay của 国土交通省 (Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch), mức tham khảo là khoảng 4–7 tháng tiền nhà, tùy vùng. Bài này giải thích từng khoản, khoản nào lấy lại được và những gì cần hỏi trước khi ký.

Tóm tắt

Tổng tiền đầu vào	Khoảng 4–7 tháng tiền nhà (mức tham khảo của 国土交通省)
Cách trả	Thường là tiền mặt hoặc chuyển khoản
Lấy lại được khi dọn đi	Chỉ 敷金, phần còn lại sau khi trừ các khoản bạn nợ
Phí môi giới	Tối đa 1,1 tháng tiền nhà (gồm thuế); mặc định phần bạn trả tối đa 0,55 tháng
Phí công ty bảo lãnh	Hay gặp mức 0,5 tháng tiền nhà cho 2 năm

Các khoản tiền đầu vào

Khoản	Là gì	Mức thường gặp	Lấy lại?
敷金 (しききん), có nơi gọi 保証金	Tiền gửi chủ nhà, để trừ tiền nhà chưa trả và chi phí sửa hư hỏng	1–2 tháng	Phần còn lại
礼金 (れいきん)	Tiền "lễ" trả cho chủ nhà	1–2 tháng (vùng Kanto…), có phòng không lấy	Không
仲介手数料 (ちゅうかいてすうりょう), còn gọi 媒介手数料	Phí cho công ty môi giới	Tối đa 1,1 tháng gồm thuế	Không
前家賃 (まえやちん)	Tiền nhà tháng sau. Ở Nhật trả trước một tháng	1 tháng, cộng tiền lẻ ngày nếu vào giữa tháng	Là tiền nhà
共益費 / 管理費	Phí điện, dọn dẹp, thang máy ở khu dùng chung. Trả riêng với tiền nhà	Theo hợp đồng	Là chi phí hằng tháng
保証委託料 (ほしょういたくりょう)	Phí cho công ty bảo lãnh tiền nhà	Thường 0,5 tháng cho 2 năm	Không
損害保険料 (bảo hiểm hỏa hoạn, 火災保険)	Bảo hiểm đóng khi ký hợp đồng thuê	Theo gói bảo hiểm	Tùy hợp đồng bảo hiểm

Ngoài ra, một số công ty bất động sản yêu cầu 申込金 (もうしこみきん, tiền đặt chỗ) khi bạn nộp đơn thuê. Hãy hỏi rõ có được trả lại không nếu cuối cùng không ký hợp đồng.

Hợp đồng có thể có thêm khoản khác. Đọc kỹ bảng chi phí và hỏi lại khoản nào bạn chưa hiểu.

Phí môi giới tối đa bao nhiêu?

Phí môi giới khi thuê nhà có mức trần theo luật (宅地建物取引業法, luật kinh doanh bất động sản):

• Tổng phí công ty môi giới nhận từ cả chủ nhà và người thuê không quá 1,1 tháng tiền nhà (đã gồm thuế tiêu dùng).
• Với nhà để ở, phần một bên trả không quá 0,55 tháng, trừ khi bên đó đã đồng ý từ lúc nhờ môi giới. Đồng ý sau đó không được tính.

Nếu được báo phải trả phí môi giới hơn 0,55 tháng, hãy hỏi lại bạn đã đồng ý từ khi nào và đọc kỹ giấy tờ trước khi ký.

Công ty bảo lãnh tiền nhà

Khi nộp đơn, chủ nhà thường yêu cầu công ty bảo lãnh tiền nhà (家賃債務保証会社) hoặc người bảo lãnh liên đới (連帯保証人).

• Công ty bảo lãnh trả tiền nhà thay bạn nếu bạn không trả. Đây không phải bảo hiểm: sau đó công ty sẽ đòi lại bạn số tiền đã trả.
• Phí: sổ tay của 国土交通省 ghi mức hay gặp là 0,5 tháng tiền nhà cho 2 năm, hoặc khoảng 30–60% một tháng trả trước cho 2 năm.
• 国土交通省 có chế độ đăng ký công ty bảo lãnh và công bố danh sách công ty đăng ký có hỗ trợ ngoại ngữ. Link ở mục nguồn tham khảo.
• Người bảo lãnh liên đới cần có thu nhập ổn định, và phải nộp giấy chứng nhận thu nhập (所得証明書) cùng giấy chứng nhận con dấu (印鑑登録証明書).

Các bước thuê nhà

Khi nhận chìa khóa, sổ tay của 国土交通省 khuyên nên kiểm tra phòng cùng công ty bất động sản nếu được, ghi lại vết xước, vết bẩn lên sơ đồ phòng và chụp ảnh có ngày tháng. Việc này giúp tránh tranh cãi về tiền cọc khi dọn đi.

Hỏi gì trước khi ký?

Trước khi nghe 重要事項説明 (giải thích các điều khoản quan trọng) và ký hợp đồng, hãy chắc chắn bạn biết:

• Loại hợp đồng: 普通賃貸借 (hợp đồng thường, tự gia hạn; chủ nhà không được từ chối gia hạn nếu không có lý do chính đáng) hay 定期賃貸借 (hợp đồng có thời hạn, hết hạn là kết thúc, chỉ ký lại khi hai bên đồng ý).
• Số tiền 敷金, 礼金, và có 敷引き (しきびき, khoản trừ sẵn từ 敷金, không trả lại) không. 敷引き hay gặp ở vùng Tokai, Kansai, Kyushu.
• Phí gia hạn (更新料): có hay không, bao nhiêu. Hợp đồng thường là 2 năm.
• Những việc bị cấm: sửa phòng, cho người khác ở cùng, nuôi thú cưng…
• Điều kiện 原状回復 (げんじょうかいふく, sửa lại phòng khi dọn đi): ai chịu những gì.
• Báo trước khi dọn đi (解約予告): thường phải báo bằng văn bản trước 1–2 tháng.

Khoản nào lấy lại được khi dọn đi?

Theo 民法 (Bộ luật Dân sự) điều 622-2, khi hợp đồng kết thúc và bạn đã trả nhà, chủ nhà phải trả lại 敷金 sau khi trừ các khoản bạn còn nợ (tiền nhà chưa trả, chi phí sửa hư hỏng do bạn gây ra). Cách tính chi tiết ai chịu phần nào xem ở bài trả nhà thuê, lấy lại tiền cọc.