Trả nhà thuê ở Nhật: khoản nào bạn phải trả, khoản nào chủ nhà chịu?

Khi trả nhà thuê, nhiều người bị trừ gần hết tiền cọc (敷金, しききん) hoặc bị đòi thêm tiền sửa chữa. Pháp luật Nhật có quy định rõ: bạn không phải trả tiền cho hao mòn thông thường.

Hai quy định quan trọng nhất

1. Trả nhà không có nghĩa là "trả lại như mới". Theo Điều 621 Bộ luật Dân sự (民法), người thuê phải khôi phục hư hỏng phát sinh sau khi nhận nhà, trừ hao mòn do sử dụng thông thường và xuống cấp theo thời gian (経年変化). Chi phí cho hao mòn thông thường được coi là đã nằm trong tiền thuê hằng tháng.

2. Tiền cọc phải được trả lại phần dư. Theo Điều 622-2, khi hợp đồng kết thúc và bạn đã bàn giao nhà, chủ nhà phải trả lại tiền cọc sau khi trừ các khoản bạn còn nợ (tiền nhà chưa trả, chi phí sửa hư hỏng do bạn gây ra…). Quy định này áp dụng cho mọi khoản tiền có tính chất đặt cọc, dù gọi bằng tên gì.

Khoản nào ai trả?

Hướng dẫn 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン của 国土交通省 đưa ra nhiều ví dụ cụ thể:

Tình trạng	Ai chịu
Vết lõm trên sàn, thảm do đặt đồ đạc	Chủ nhà
Chiếu tatami, sàn gỗ bạc màu do nắng	Chủ nhà
Vệt đen trên tường sau tủ lạnh, TV (電気ヤケ)	Chủ nhà
Lỗ đinh ghim nhỏ treo tranh, lịch (không cần thay tấm tường)	Chủ nhà
Thay khóa cho người thuê mới (bạn không làm mất, không làm hỏng)	Chủ nhà
Dọn vệ sinh chuyên nghiệp toàn bộ, nếu bạn đã dọn dẹp bình thường	Chủ nhà
Giấy dán tường ố vàng, ám mùi do hút thuốc	Người thuê
Lỗ đinh, vít lớn khiến phải thay tấm thạch cao bên trong	Người thuê
Đổ nước ra thảm rồi để mốc, ố	Người thuê
Vết gỉ dưới tủ lạnh để lâu không lau, làm bẩn sàn	Người thuê
Nấm mốc lan rộng do để nước đọng (結露) không lau	Người thuê (phần lan rộng)
Làm mất hoặc làm hỏng chìa khóa	Người thuê

Ở càng lâu, phần phải trả càng ít

Ngay cả khi hư hỏng do bạn gây ra, bạn không phải trả toàn bộ chi phí làm mới. Hướng dẫn tính theo số năm đã dùng: ví dụ giấy dán tường, thảm được tính khấu hao trong 6 năm, sau 6 năm giá trị còn lại gần như bằng 0. Vì vậy nếu bạn ở 6 năm trở lên, phần bạn phải chịu cho giấy dán tường thường rất nhỏ.

Có hai ngoại lệ: mất chìa khóa và dọn dẹp do bạn không vệ sinh thì không tính khấu hao, bạn trả toàn bộ.

Phạm vi sửa cũng được giới hạn ở chỗ hỏng: giấy dán tường nên tính theo m², tối đa là một mặt tường có chỗ hỏng; cửa giấy (襖) tính từng tấm. Chỉ khi cả phòng ám khói thuốc mới tính cả phòng.

Còn điều khoản đặc biệt (特約) trong hợp đồng?

Nhiều hợp đồng có 特約, ví dụ "người thuê trả phí vệ sinh khi trả nhà". Hợp đồng thuê nhà dựa trên thỏa thuận hai bên, nên điều khoản đặc biệt có thể có hiệu lực nếu được ghi rõ ràng và bạn đã đồng ý. Vì vậy, hãy đọc kỹ 特約 trước khi ký. Nếu điều khoản mơ hồ, hướng dẫn của 国土交通省 khuyên hai bên dùng hướng dẫn làm cơ sở để thương lượng.

Hướng dẫn này áp dụng cho nhà cho thuê tư nhân với giá thuê ở mức thị trường.

Phòng tránh tranh chấp

Nếu không thỏa thuận được

• Gọi 消費者ホットライン 188 để được nối với trung tâm tư vấn người tiêu dùng gần nhất.
• Hướng dẫn của 国土交通省 có chương riêng về các cách giải quyết tranh chấp (thủ tục khiếu kiện số tiền nhỏ 少額訴訟…).